Immobilier tokenisé
L’immobilier tokenisé est l’enregistrement numérique de droits d’investissement liés à un bien ou un portefeuille immobilier. Un jeton peut représenter une obligation finançant un immeuble, les paiements aux investisseurs découlant des engagements convenus par l’émetteur. Les droits dépendent du montage financier et des documents juridiques, le jeton devant donc représenter une créance clairement définie.
Dans un montage obligataire adossé à l’immobilier, le détenteur possède une créance sur l’émetteur et l’immeuble reste partie de l’investissement sous-jacent. Loyers ou produit de vente peuvent financer le remboursement, selon les conditions et risques du financement. Un registre numérique de titres enregistre l’avoir, tandis que gestion immobilière et propriété juridique de l’immeuble restent des responsabilités distinctes.
Ce que détient réellement l’investisseur
Une obligation immobilière tokenisée donne une créance sur l’émetteur, souvent une société dédiée détenant un bien ou un petit portefeuille. L’émetteur verse des intérêts ou une part du bénéfice locatif et rembourse l’obligation par les loyers ou la vente du bien. Le jeton est l’obligation, enregistrée dans un registre de titres crypto selon l’eWpG plutôt que sur papier, avec les mêmes protections juridiques qu’une obligation papier: prospectus ou dispense de prospectus, et surveillance du teneur de registre par la BaFin.
Montage d’opérations des plateformes allemandes
Berlin Hyp, banque hypothécaire allemande, a émis le premier Pfandbrief blockchain du pays, une obligation sécurisée, dans le cadre de l’eWpG en 2024. La BaFin a approuvé une obligation immobilière blockchain plus importante, de 250 millions d’euros, de Fundament Group, adossée à des biens à Berlin, Hambourg, Rostock, Iéna et Fulda et émise sur Ethereum. Des plateformes comme Exporo et Bergfürst ont utilisé ce même montage obligataire pour proposer aux petits investisseurs des participations dans des immeubles résidentiels ou commerciaux, avec un prospectus approuvé par la BaFin pour chaque émission.
La tenue du registre de titres crypto exige un agrément BaFin selon l’article 32 de la loi bancaire, décrit sur la page tokenisation en Allemagne; Cashlink est une entreprise agréée tenant des registres pour des émetteurs tiers.
Pourquoi un jeton immobilier diffère de l’or ou des actions tokenisés
Une obligation immobilière tokenisée porte le risque de crédit de la société émettrice, en plus des risques immobiliers habituels de vacance, entretien et taux d’intérêt. Elle diffère d’un jeton d’or adossé à un actif physique en principe remboursable au détenteur, et d’une action tokenisée, droit sur une société cotée publiant ses comptes. Les revenus d’une obligation immobilière dépendent d’un immeuble ou d’un petit groupe d’immeubles, rapprochant risques de crédit et de localisation; l’acheteur doit donc mener les vérifications d’un investisseur immobilier direct: composition des locataires, ratio prêt-valeur et autres obligations de la société dédiée.
La liquidité reste une question ouverte
Inscrire une obligation immobilière sur blockchain ne crée pas en soi un marché pour la vendre. La plupart des obligations immobilières tokenisées allemandes s’échangent, lorsqu’elles s’échangent, sur leur plateforme d’émission, aux prix fixés ou appariés entre utilisateurs, sans bourse ouverte à cotation continue. Un détenteur souhaitant vendre avant l’échéance doit trouver un autre acheteur sur cette même plateforme, dont le public est plus restreint que celui d’une action de REIT cotée ou d’une obligation souveraine. L’eWpG résout la question juridique de l’existence d’une obligation immobilière en jeton; elle ne garantit pas sa liquidité effective. Une étude de Hamburg Commercial Bank et du centre Frankfurt School Blockchain Center (en allemand), écrite par Cyrus de la Rubia, Philipp Sandner et Jonas Groß, arrivait au même constat après analyse de 41 entreprises mondiales ayant tokenisé l’immobilier: marchés secondaires liquides et cadastres numériques manquaient encore.
Prochains événements investissement et actifs numériques
Finance Loop et l’immobilier tokenisé
Finance Loop est un lieu de rencontre pour ceux qui structurent et vendent des obligations immobilières tokenisées sous l’eWpG. Gubbi AG exploite GDX Primary Market, distribuant des actifs réels tokenisés, dont immobiliers, aux conseillers financiers via Fondskonzept AG, et CoreLedger, partenaire de Finance Loop depuis décembre 2024, a présenté la tokenisation de l’immobilier et de l’or lors d’une soirée sur les actifs réels à TechQuartier, à Francfort.
Investissement & actifs numériques
Qu’est-ce que l’immobilier tokenisé?
L’immobilier tokenisé est le plus souvent une obligation adossée à un bien ou portefeuille, émise en jeton selon une loi comme l’eWpG allemand. L’investisseur détient une créance sur l’émetteur, payée par les revenus immobiliers, et non un droit direct de propriété foncière.
Existe-t-il des plateformes immobilières tokenisées en Allemagne?
Oui, Exporo et Bergfürst proposent des obligations immobilières sous l’eWpG, et GDX Primary Market de Gubbi AG distribue des actifs réels tokenisés, dont immobiliers, via des conseillers financiers reliés à Fondskonzept AG.
L’immobilier tokenisé exige-t-il un prospectus approuvé par la BaFin?
Généralement oui, sauf dispense applicable selon le droit allemand des prospectus. La BaFin a approuvé le prospectus de l’obligation immobilière blockchain de 250 millions d’euros de Fundament Group, parmi les plus grandes opérations immobilières tokenisées émises en Allemagne.
Immobilier tokenisé et Finance Loop
Finance Loop traite de l’immobilier tokenisé via GDX Primary Market de Gubbi AG, distribuant des actifs réels tokenisés aux conseillers financiers, et via CoreLedger, partenaire depuis décembre 2024 ayant présenté la tokenisation immobilière et de l’or lors d’un événement Finance Loop à Francfort. L’immobilier tokenisé relève de l’axe Investissement & actifs numériques, aux côtés des autres actifs réels et des titres tokenisés.
Finance Loop est un réseau professionnel qui favorise l’usage institutionnel des technologies émergentes en finance, comme l’IA, les paiements numériques, le cloud et les solutions blockchain. Finance Loop aide ses membres à acquérir des compétences et des réseaux personnels dans ces domaines: Investissement & actifs numériques, Paiements & monnaie numérique, Infrastructure numérique & souveraineté et Risque & conformité.